借款展期未办理抵押变更登记的效力问题

近年来，由于国内外整体经济发展下行，外加新冠疫情的反复扩散造成的停产、停工，导致国内企业，尤其是中小企业经营发生困难，偿债能力下降。为助力企业纾困解难，国家和各地政府也都出台了相关政策扶持，如银保监会《关于对中小微企业贷款实施临时性延期还本付息的通知》（银保监发〔2020〕6号）、五部委《关于继续实施普惠小微企业贷款延期还本付息政策和普惠小微企业信用贷款支持政策有关事宜的通知》（银发〔2020〕324号）、上海市政府《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（沪府规〔2022〕5号 ）等。

银行借款作为企业的重要融资渠道，对企业的生存发展起着至关重要的作用。为响应政府号召，各家银行也会综合考虑借款企业的实际情况对到期债务进行展期处理。对于有抵押担保的借款，由于借款期限的延长，抵押登记中的债务履行期限也应当进行相应调整。但在实践操作过程中，可能会因为各种因素导致未能及时或不能办理抵押变更登记。在这种情况下，银行通常会担心对其债权或抵押权的行使造成不利影响。笔者以本文谨作粗浅分析。

1、未开展此类业务

由于各地方登记管理制度的差异，部分地区不动产登记部门并未开展此类主债务期限变更的业务，或根据现有办理流程，需先注销登记后再重新办理抵押登记。鉴于办理解押再抵押理论上存在的几分钟或者几秒钟的“空档期”，大多数银行会顾虑在此期间不动产被查封或转让的风险，因此“望而却步”。

2、抵押人不同意

因抵押人通常为借款人或借款人的关联企业，为了实现贷款展期，抵押人不配合办理抵押变更登记的情况较为少见，但也是有可能出现的事由。

3、其他抵押权人不同意

如抵押物上存在多笔抵押，抵押变更事项对其他抵押权人产生不利影响的，还需要提交其他抵押权人书面同意的材料。因借款展期后担保范围扩大，肯定会相应减少其他抵押权人的受偿金额，所以一般情况下，其他抵押权人是不愿意配合办理变更登记的。

4、抵押物被查封

如抵押物在办理抵押登记后被查封，则在查封期间无法办理相关抵押登记变更手续。

5、抵押物无法办理整体变更登记

通常开发商在项目开发前会将项目土地进行抵押以获得贷款，有时项目土地未进行分割，而是在一张大土地证上，后期商品房出售时，商品房对应的土地也会一并解押和转让。这时，再办理整体土地的抵押变更登记就存在障碍。在这种情况下，可能需要先行对大土地证对应已售、未售土地重新进行测绘后再分割，仅能就分割后剩余未出售部分进行变更。

1、办理变更登记的依据

根据《不动产登记暂行条例实施细则》（2019修正）第68条规定，有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更登必要材料，申请抵押权变更登记：...（三）债务履行期限变更的...

2、对抵押权效力的影响

根据《民法典》第393条的规定，抵押权消灭的情形包括：主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、法律规定担保物权消灭的其他情形。

因借款展期并未产生新的债权债务关系，仅是对借款合同还款期限的延长。故未办理债务履行期限的抵押变更登记不属于上述抵押权灭失的情形，抵押权应当仍有效存续。此外，《最高人民法院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》（法（研）明传〔2000〕22号）也答复到，抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。

且经笔者检索多则案例（（2021）鲁0321民再7号、（2020）鄂01民终10584号等），法院认为“该规定的履行与否并不导致抵押权的丧失”。

3、对诉讼时效的影响

《民法典》第419条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

根据该规定，“主债权诉讼时效”是行使抵押权的关键。借款展期后，主债权的诉讼时效从展期到期后开始起算，也就相当于抵押权人行使抵押权的周期延长。因此笔者认为，只要贷款展期经过抵押人的书面同意，主债权到期日的延长也就对抵押人发生效力，即使不办理抵押变更登记，抵押权人在展期后主债权诉讼时效内行使抵押权就可以得到支持，无需限制在“原主债权诉讼时效内”行使。

4、对担保范围的影响

贷款展期后，展期期间的利息实际上增加了整体债务，担保范围也相应扩大了，对于增加的部分，笔者认为，只要经过抵押人书面同意，就对抵押人本身产生约束力。

但如果第三人（如二押抵押权人）以债务履行期限延长未经登记，不得任意扩大担保范围为由进行抗辩，笔者则认为应当优先保护第三人的权益，抵押人和抵押权人的私下约定不能对抗登记公示的效力，不能损害第三人的合法权益。《民法典》第409条规定，抵押权人与抵押人可以协议变更被担保的债权数额等内容，但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。

1、借贷双方应当签订正式的展期合同，并明确是对原借款期限的延长，并未形成新的债权债务关系。

2、借款展期应当取得担保人的书面同意，并明确担保范围包括延期期间的利息等。此外，如担保人是法人的，还需依照《公司法》、《关于适用<民法典>有关担保制度的解释》等对外担保的有关规定，对同意事项出具有效的决议文件或进行披露。（也有观点认为，既然未形成新的债权债务关系，之前出具的决议文件应当继续有效。笔者认为：（1）借款展期毕竟加重了担保人的担保责任，新决议文件的出具可以验证是其真实意思表示；（2）从银行角度出发，应当尽可能的完善监管审批手续，避免可能发生的利益受损。）

3、如抵押物上存在其他抵押权人的，也尽量取得其他抵押权人的书面同意（包括借款展期以及担保范围的扩大等事项）。

4、在符合办理抵押变更登记的条件后及时进行办理。